전세 계약서에 도장 찍기 전, 혹시나 하는 마음에 밤잠 설치고 계신가요? ‘괜찮겠지’라는 생각으로 꼼꼼히 확인하지 않았다가 평생 모은 보증금을 잃을 수도 있다는 불안감, 누구나 한 번쯤 느껴봤을 겁니다. 실제로 전세 사기의 대부분은 부동산 등기부등본 하나만 제대로 확인했어도 막을 수 있는 경우가 많습니다. 수백, 수천만 원이 오가는 중요한 계약인데, 공인중개사의 말만 믿고 넘어가기엔 너무나 찜찜한 것이 현실입니다. 이 글 하나로 그 불안감을 싹 씻어드리겠습니다.
전세 계약 전 필수 확인사항 3줄 요약
- 표제부 확인 내가 계약하려는 집의 주소와 정보가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 갑구 확인 계약하려는 사람이 실제 소유주가 맞는지, 집에 압류나 가압류 같은 위험 요소는 없는지 반드시 체크해야 합니다.
- 을구 확인 집에 빚(근저당권)이 얼마나 있는지 확인하고, 내 보증금이 안전한지 따져봐야 합니다.
부동산 등기부등본, 어디서 어떻게 발급받나요?
부동산의 주민등록증과도 같은 등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 권리관계를 투명하게 보여주는 가장 중요한 공적 문서입니다. 이 서류 하나로 집주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지 등 핵심 정보를 모두 파악할 수 있습니다. 가장 쉽고 빠른 방법은 ‘대법원 인터넷등기소’를 이용하는 것입니다.
인터넷 등기소 이용 방법
회원가입 없이 비회원으로도 간편하게 부동산 등기부등본 발급 및 열람이 가능합니다. 도로명주소나 지번주소로 해당 부동산을 검색하고, 열람용(700원) 또는 제출용(1,000원)을 선택해 수수료를 결제하면 됩니다. 단순 확인 목적이라면 열람용으로도 충분하며, PDF 저장 및 프린터 출력도 가능합니다. 주말이나 공휴일에도 24시간 이용할 수 있어 편리하지만, 금융기관 점검 시간에는 결제가 제한될 수 있습니다.
| 구분 | 열람용 | 제출용 |
|---|---|---|
| 수수료 | 700원 | 1,000원 |
| 주요 용도 | 단순 권리관계 확인 | 관공서, 은행 등 기관 제출 |
| 법적 효력 | 없음 | 있음 |
그 외 발급 방법
인터넷 사용이 어렵다면 가까운 등기소나 시청, 구청 등에 설치된 무인민원발급기를 통해서도 발급받을 수 있습니다.
등기부등본, 이것만은 반드시 확인하세요
등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 구성됩니다. 이 세 가지만 제대로 볼 줄 알아도 전세 사기 위험의 90%는 막을 수 있습니다.
표제부 부동산의 기본 정보 확인
표제부에서는 계약하려는 집의 주소, 건물 내역, 면적 등 물리적인 정보를 확인할 수 있습니다. 특히 다가구주택이나 오피스텔 같은 집합건물의 경우, 내가 계약할 호수의 정보가 정확히 기재되어 있는지 건축물대장과 비교하며 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 주소가 다르거나 정보가 일치하지 않는다면 문제가 될 수 있습니다.
갑구 소유권 및 위험요소 확인
갑구는 소유권에 관한 사항을 담고 있어 매우 중요합니다. 현재 소유자가 누구인지, 그리고 그 소유자가 계약하려는 임대인과 동일 인물인지 신분증을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 소유자가 여러 명인 공동명의라면, 계약 시 모든 소유자의 동의를 받았는지 확인해야 안전합니다.
더 중요한 것은 소유권을 제한하는 위험한 권리들이 있는지 살피는 것입니다. 갑구에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’, ‘신탁등기’와 같은 단어가 보인다면 계약을 잠시 멈추고 신중하게 검토해야 합니다. 특히 신탁등기가 되어 있는 경우, 소유권이 신탁회사에 있으므로 임대인이 아닌 신탁회사의 동의 없이는 계약이 무효가 될 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
을구 채무 상태 및 권리 분석
을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 해당 부동산을 담보로 한 빚이 얼마나 있는지를 보여줍니다. 가장 흔하게 볼 수 있는 것이 ‘근저당권’입니다. 은행에서 대출을 받으면 설정되는 권리인데, 여기에 적힌 ‘채권최고액’을 주목해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정되므로, 이 금액과 나의 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘는다면 위험 신호로 볼 수 있습니다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있기 때문입니다.
또한 ‘임차권등기명령’이 기록되어 있다면, 이전에 살던 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못해 법적 조치를 취했다는 뜻이므로 해당 부동산은 피하는 것이 좋습니다.
보증금 보호를 위한 마지막 안전장치
등기부등본 확인을 마쳤다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다. 내 소중한 보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 몇 가지 추가 조치가 필요합니다.
계약 직전과 잔금일 당일 재확인
부동산 권리관계는 언제든 변할 수 있습니다. 따라서 계약 직전은 물론, 잔금을 치르고 이사하는 당일에도 등기부등본을 다시 한번 발급받아 그 사이에 근저당권이 설정되거나 소유자가 바뀌는 등의 변동은 없는지 최종 확인하는 습관이 중요합니다. ‘계약일로부터 잔금 지급일 익일까지 현재의 권리상태를 유지한다’는 특약을 계약서에 명시하는 것도 좋은 방법입니다.
전입신고와 확정일자 받기
계약과 이사를 마쳤다면 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 나의 보증금에 대해 법적으로 보호받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생기기 때문입니다.
전세보증보험 가입 고려
더 확실한 안전장치를 원한다면 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것을 추천합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신 보증금을 반환해주므로 가장 확실한 보증금 보호 수단이 될 수 있습니다. 만약 임대인이 보험 가입을 거부하거나 가입 자체가 불가능한 집이라면 계약을 다시 고려해보는 것이 현명합니다.
