소중하게 모은 전세 보증금, 이 집, 정말 계약해도 괜찮을까요? 연일 뉴스에 나오는 전세사기, 깡통전세 이야기가 더 이상 남의 일처럼 들리지 않으시죠? 부동산 계약서에 도장을 찍기 전, 심장이 쿵쾅거리는 불안감을 느껴본 적 있으신가요? 사실 저도 불과 몇 달 전까지만 해도 부동산 등기부등본이 암호문처럼 보였습니다. 하지만 딱 7가지 질문만 기억하고 등기부등본을 열람했더니, 위험 신호를 단번에 알아챌 수 있었습니다. 이제 그 비법을 여러분께 알려드립니다.
전세 사기 막는 등기부등본 핵심 요약
- 부동산 등기부등본은 부동산의 신분증으로, 표제부(기본 정보), 갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리)로 구성됩니다.
- 계약 전 ‘말소사항포함’으로 등기부등본을 직접 열람하여 압류, 가등기, 과도한 근저당권 등 위험 신호를 확인해야 합니다.
- 잔금 지급 직전까지 등기부등본의 권리관계에 변동이 없는지 반드시 재확인하는 것이 안전 거래의 핵심입니다.
전세 사기꾼들이 가장 무서워하는 7가지 질문
부동산 계약 시 공인중개사가 떼어주는 등기부등본만 믿고 계신가요? 전세 사기꾼들은 바로 그 순간을 노립니다. 이제부터는 등기부등본을 직접 열람하고, 아래 7가지 질문을 통해 여러분의 소중한 보증금을 스스로 지켜내야 합니다. 이 질문들은 사기꾼들이 가장 답변하기 두려워하는 날카로운 창과 같습니다.
이 집의 주소와 정보, 정확한가요?
가장 기본이지만 가장 중요한 첫 단계는 부동산의 ‘신분증’을 확인하는 일입니다. 등기부등본의 ‘표제부’를 보면 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보를 알 수 있습니다. 이때 건축물대장, 토지대장과 같은 공적 장부와 정보가 일치하는지 반드시 비교해야 합니다. 특히 아파트, 빌라, 오피스텔 같은 집합건물은 ‘토지별도등기’라는 문구가 있는지 확인해야 합니다. 만약 이 문구가 있다면 건물과 토지의 주인이 다르거나 토지에 별도의 권리관계가 얽혀있을 수 있어 더욱 주의 깊게 살펴봐야 할 위험 신호입니다.
| 확인 서류 | 주요 확인 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 (표제부) | 정확한 주소, 건물 내역, 면적 |
| 건축물대장 | 위반건축물 여부, 주용도 (주거용 확인) |
| 토지대장 / 지적도 | 토지의 지목, 면적, 경계 확인 |
이 분이 진짜 집주인 맞나요?
표제부 확인이 끝났다면, 이제 ‘갑구’를 통해 진짜 소유권자를 확인할 차례입니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 현재 소유자의 이름과 주소를 확인하고, 계약 시 신분증과 대조하여 동일인인지 확인해야 합니다. 만약 대리인이 계약하러 나왔다면, 위임장과 인감증명서를 통해 적법한 대리 권한이 있는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 갑구에서 특히 조심해야 할 독소 조항들이 있습니다. 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁등기 같은 단어가 보인다면 계약을 즉시 중단하고 전문가와 상의해야 합니다. 이는 소유권 분쟁의 소지가 있거나 곧 경매, 공매로 넘어갈 가능성이 높은 위험한 매물이라는 강력한 신호입니다.
이 집에 빚은 얼마나 있나요?
부동산에 걸린 빚, 즉 채무 관계는 ‘을구’에서 확인할 수 있습니다. 을구에는 소유권 이외의 권리, 대표적으로 근저당권, 전세권 등이 표시됩니다. 가장 흔하게 볼 수 있는 것이 은행의 근저당권 설정 등기입니다. 여기서 주목할 점은 ‘채권최고액’입니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 120%~130% 정도 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 3천만 원이라면 실제 대출 원금은 약 1억 원 정도로 추정할 수 있습니다. 여기서 가장 중요한 계산이 필요합니다. ‘근저당권 채권최고액 + 내 전세 보증금’의 합이 주택도시보증공사(HUG)나 KB시세 기준 주택 시세의 70%를 넘는다면, 소위 ‘깡통전세’가 될 위험이 매우 높습니다. 이런 집은 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.
나보다 먼저 돈 받을 사람이 있나요?
내가 이 집에 전세로 들어갔을 때, 만약 집이 잘못되면 내 보증금을 다른 사람들보다 먼저 돌려받을 수 있을까요? 이 순서를 결정하는 것이 바로 권리의 ‘선순위’, ‘후순위’ 개념입니다. 등기부등본 갑구와 을구에 있는 모든 권리는 ‘접수일자’ 순서로 순위가 정해집니다. 나보다 접수일자가 빠른 근저당권이나 가압류가 있다면, 그 권리들이 선순위가 되어 경매 시 먼저 배당받아 갑니다. 세입자가 보증금을 지키기 위해서는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보해야 합니다. 이를 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 하며, 이 효력은 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서 잔금을 치르고 이사하는 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 무엇보다 중요합니다.
세입자 보증금 보호를 위한 필수 절차
- 대항력 확보 주택 인도(이사) + 전입신고. 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 거주하고 보증금을 반환받을 권리.
- 우선변제권 확보 대항력 + 확정일자. 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리.
- 최우선변제권 보증금이 소액임차인 기준에 해당할 경우, 선순위 권리자보다도 먼저 일정 금액을 변제받을 권리.
이 등기부등본, ‘진짜’ 최신 버전인가요?
공인중개사가 보여주는 등기부등본은 며칠 전에 발급된 것일 수 있습니다. 그 사이에 집주인이 몰래 대출을 받거나 다른 권리 설정을 할 수도 있습니다. 따라서 계약 직전, 그리고 특히 잔금 지급 직전에 반드시 직접 인터넷등기소에 접속하여 최신 등기부등본을 열람해야 합니다. 열람 수수료 700원을 아끼려다 수억 원의 보증금을 날릴 수 있습니다. 등기부등본을 발급받을 때는 ‘현재유효사항’이 아닌 ‘말소사항포함’으로 선택해야 합니다. 과거에 복잡한 권리관계가 있었다가 지워진 이력을 확인함으로써 잠재적인 위험을 파악할 수 있기 때문입니다.
혹시 세금은 잘 내고 있나요?
등기부등본에 직접 나타나지는 않지만, 세금 체납은 보증금을 위협하는 매우 강력한 복병입니다. 집주인이 재산세나 국세를 체납하면 국가가 그 집을 압류할 수 있는데, 이 세금은 세입자의 확정일자보다 우선하여 변제될 수 있습니다. 즉, 나보다 늦게 발생한 세금 체납 때문에 내 보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있다는 의미입니다. 따라서 계약 시 집주인에게 ‘국세 완납증명서’와 ‘지방세 완납증명서’를 요구하는 것이 안전합니다. 만약 집주인이 이를 거부한다면, 무언가 숨기는 것이 있을 수 있으니 계약을 재고려해야 합니다.
특약사항에 이 내용을 넣을 수 있을까요?
마지막으로, 지금까지 확인한 내용을 바탕으로 계약서에 안전장치를 마련해야 합니다. 바로 ‘특약사항’을 활용하는 것입니다. 전세 사기꾼은 자신에게 불리한 특약사항을 절대로 받아들이지 않을 것입니다. 아래와 같은 특약사항을 제안했을 때 집주인이 거부한다면, 그 계약은 위험 신호로 받아들여야 합니다.
- “임대인은 잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부등본상 권리관계를 그대로 유지하며, 새로운 권리(근저당권 설정, 가등기 등)를 설정하지 않는다. 위반 시 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 손해배상금으로 지급한다.”
- “임차인의 전세권 설정 등기에 임대인은 동의하고 협력한다.”
- “전세보증보험(HUG, HF 등) 가입에 임대인은 동의하며, 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다.”
부동산 등기부등본 열람은 더 이상 선택이 아닌 필수입니다. 오늘 알아본 7가지 질문을 통해 등기부등본 구석구석을 살피고, 여러분의 소중한 재산을 안전하게 지키시길 바랍니다.
